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律師概括：建設工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設工程中的價(jià)值體現，法律保護建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的主要目的是優(yōu)先保護建設工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報酬，維護勞動(dòng)者的合法權益，而勞動(dòng)者投入到建設工程中的價(jià)值及材料成本并未轉化到該工程占用范圍內的土地使用權中。因此，工程款優(yōu)先受償權及于土地使用權缺乏法律依據。

 

案例索引

《杭州銀行股份有限公司上海虹口支行、浙江寶業(yè)建設集團有限公司建設工程施工合同糾紛執行案》【(2019)最高法執監470號】

 

爭議焦點(diǎn)

工程款優(yōu)先受償權是否及于土地使用權？

 

裁判意見(jiàn)

最高院認為：《中華人民共和國物權法》第一百四十六條、一百四十七條規定，建設用地使用權轉讓的，附著(zhù)于該土地上的建筑物、構筑物等一并處分，建筑物、構筑物等轉讓的，所占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，即便房地分屬不同權利人，在處置程序中，也應遵循一并處分的原則，以使受讓人取得完整的土地使用權。本案中，上海二中院基于“房地一體”原則對涉案在建工程及占用范圍內的土地使用權進(jìn)行整體拍賣(mài)，符合法律規定。但根據物權法第二百條規定，“房地一體”應當理解為針對處置環(huán)節，而不能將建筑物與土地使用權理解為同一財產(chǎn)。因此，雖然對房地產(chǎn)一并處分，但應當對權利人分別進(jìn)行保護。根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定精神，建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。建設工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設工程中的價(jià)值體現，法律保護建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的主要目的是優(yōu)先保護建設工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報酬，維護勞動(dòng)者的合法權益，而勞動(dòng)者投入到建設工程中的價(jià)值及材料成本并未轉化到該工程占用范圍內的土地使用權中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產(chǎn)應一并處置為由，認定寶業(yè)公司享有的工程款優(yōu)先受償權及于涉案土地使用權缺乏法律依據，在對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣(mài)后，拍賣(mài)款應當由建設工程款優(yōu)先受償權人以及土地使用權抵押權人分別優(yōu)先受償。本案涉案房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)拍賣(mài)后，寶業(yè)公司以8568萬(wàn)元價(jià)格競買(mǎi)，對于拍賣(mài)款中屬于土地使用權的部分，應當由杭州銀行優(yōu)先受償。鑒于該部分款項數額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業(yè)公司和杭州銀行分別優(yōu)先受償。