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非產(chǎn)權人出售他人房屋,買(mǎi)受人是否可以對抗強制執行房屋


律師概括:

      案涉房產(chǎn)登記在甲公司名下,雖然買(mǎi)受人系與乙公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,但甲公司與乙公司的法定代表人均為同一人,因此,可以認定甲對于乙以自己名義向買(mǎi)受人銷(xiāo)售房屋明知且認可,故該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。



裁判文書(shū)

中華人民共和國最高人民法院
書(shū)

2020)最高法民申777號

 

再審申請人(一審原告、二審上訴人):德州農村商業(yè)銀行股份有限公司。

法定代表人:李某山,該公司董事長(cháng)。

委托訴訟代理人:顧某淮,律師。

委托訴訟代理人:薛某前,律師。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):孫某鵬。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):德州市金田電訊器材有限公司。

法定代表人:徐某中,該公司總經(jīng)理。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):德州市德城區長(cháng)城飯店。

投資人:王某,該飯店總經(jīng)理。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):德州大乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人:徐某中,該公司總經(jīng)理。


      再審申請人德州農村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)德州農商行)因與被申請人孫某鵬、德州市金田電訊器材有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金田公司)、德州市德州區長(cháng)城飯店(以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(cháng)城飯店)、德州大乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大乾公司)申請執行人執行異議之訴一案,不服山東省高級人民法院(2019)魯民終1068號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查,現已審查終結。      德州農商行申請再審稱(chēng),(一)一、二審判決認定的基本事實(shí)缺乏證據證明。孫某鵬系與大乾公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,但案涉房產(chǎn)登記的所有權人是長(cháng)城飯店,該合同因出賣(mài)人不適格應為無(wú)效合同,一審判決認定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效缺乏證據證明。(二)一、二審判決適用法律存在錯誤。一審判決對《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條的解釋和適用是錯誤的,對于條文中“但法律、司法解釋另有規定的除外”的解釋屬不合法的擴大解釋,認定孫某鵬對案涉房產(chǎn)的物權期待權優(yōu)先于德州農商行的抵押權是錯誤的。根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》的規定,保護商品房消費者生存權,必須嚴格把握條件,避免擴大范圍,以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。孫某鵬不是“所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的商品房消費者,其購買(mǎi)案涉房產(chǎn)是用于對外出租,是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人,其提出的執行異議不應得到支持。另外,一、二審判決都適用了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條的規定,但該條針對的是沒(méi)有抵押的房產(chǎn),而案涉房產(chǎn)有抵押,德州農商行對房產(chǎn)享有抵押權,因此一、二審判決適用法律錯誤。綜上,德州農商行依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定申請再審。      本院經(jīng)審查認為:根據原審查明的事實(shí),案涉房產(chǎn)登記在長(cháng)城飯店名下,雖然孫某鵬系與大乾公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,但長(cháng)城飯店與大乾公司法定代表人均為徐某中,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》亦加蓋有徐某中印章,因此,一、二審判決認定長(cháng)城飯店對于大乾公司以自己名義對外銷(xiāo)售房屋明知且認可,案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效并無(wú)不當。德州農商行關(guān)于一、二審判決認定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效缺乏證據證明的主張,不能成立。執行異議之訴案件要解決的是申請執行人權益與案外人權益的沖突問(wèn)題。本案德州農商行對案涉房產(chǎn)享有抵押權,但孫某鵬在案涉房屋被查封前已經(jīng)簽訂書(shū)面購房合同、支付房款并實(shí)際占有使用案涉房屋,對房屋未辦理過(guò)戶(hù)登記亦不存在過(guò)錯,故一、二審法院根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條、第二十八條的規定,認定孫某鵬對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益,并無(wú)不妥。德州農商行關(guān)于一、二審判決適用法律錯誤的理由,亦不能成立。
      綜上,德州農商行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定,裁定如下:      駁回德州農村商業(yè)銀行股份有限公司的再審申請。


   判   長(cháng)  汪治平

   判   員  萬(wàn) 挺

   判   員  謝愛(ài)梅

二〇二〇年四月三十日
    趙風(fēng)暴

書(shū)   記   員     武澤龍

 

 

 

經(jīng)典案例

Cases

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