為了公平保護執行當事人、優(yōu)先受償債權人和承租人的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下稱(chēng)《民事訴訟法》）、《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》（以下稱(chēng)《執行規定》）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》（以下稱(chēng)《查封規定》）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》（以下稱(chēng)《拍賣(mài)規定》）等法律和司法解釋的規定，結合執行實(shí)踐，現就在執行程序中審查和處理房屋租賃權的有關(guān)問(wèn)題作出如下解答，供實(shí)踐中參照執行。
1、在變現作為可供執行財產(chǎn)的房屋時(shí)，執行法院應當如何保障案外人可以提出異議以主張其對變現房屋所享有的租賃權？
答：執行法院裁定拍賣(mài)、變賣(mài)房屋之后委托評估之前，應當在房屋上張貼公告，告知被執行人以及占有房屋的案外人應當自公告之日起十五日內遷出該房屋。案外人認為其對該房屋享有租賃權而合法占有的，應當自公告之日起十五日內向執行法院提出書(shū)面異議。案外人逾期未提出書(shū)面異議的，執行法院應當在房屋不負擔租賃權的狀態(tài)下對其進(jìn)行委托評估、拍賣(mài)、變賣(mài)。
案外人在執行法院查封房屋后即主張租賃權的，告知其在執行法院裁定拍賣(mài)、變賣(mài)房屋后按照前述規定提起案外人異議。
案外人因正當原因未能在公告之日起十五日內向執行法院提出書(shū)面異議的，應當至遲在執行法院就房屋作出拍賣(mài)成交、以物抵債等變現裁定并送達買(mǎi)受人、接受抵債的申請執行人之前提出，逾期提出的，不予支持。
2、案外人向執行法院提出書(shū)面異議主張對房屋享有租賃權的，執行法院應當如何處理？
答：案外人提出書(shū)面異議主張對房屋享有租賃權的，執行法院應當依據《最高人民法院關(guān)于執行案件立案、結案若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第九條第（二）項和《民事訴訟法》第二百二十七條的規定進(jìn)行立案和審查，經(jīng)審查認為案外人所主張的租賃權依法成立且能夠對抗申請執行人的，裁定案外人異議成立，中止對房屋不負擔租賃權予以變現；經(jīng)審查認為案外人所主張的租賃權依法不能成立或者不能夠對抗申請執行人的，裁定駁回案外人異議。
3、申請執行人或者案外人對執行法院所作出的前條裁定不服的，應當如何進(jìn)行救濟？
答：申請執行人對執行法院所作出的案外人異議成立，中止對房屋不負擔租賃權予以變現的裁定表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋不負擔租賃權予以變現。
案外人對執行法院所作出的駁回其異議的裁定表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋負擔租賃權予以變現。
4、案外人主張對房屋享有租賃權的，執行法院應當如何委托評估、拍賣(mài)、變賣(mài)？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）裁定案外人異議成立，中止對房屋不負擔租賃權予以變現，申請執行人未在規定的期限內提起執行異議之訴或者提起執行異議之訴被判決駁回的，執行法院應當在房屋負擔租賃權的狀態(tài)下對其進(jìn)行委托評估、拍賣(mài)、變賣(mài)。
（二）裁定駁回案外人異議，案外人未在規定的期限內提起執行異議之訴或者提起執行異議之訴被判決駁回的，執行法院應當在房屋不負擔租賃權的狀態(tài)下對其進(jìn)行委托評估、拍賣(mài)、變賣(mài)。
5、案外人主張對房屋享有租賃權的，應當向執行法院提供哪些證據？
答：案外人應當向執行法院提供如下證據：
（一）出租合同、轉租合同等租賃合同。租賃期限為六個(gè)月以上的，應當提交書(shū)面的租賃合同。租賃合同辦理過(guò)登記備案手續的，還應當提交相應的證明材料。
（二）占有房屋的憑證。如出租人與承租人簽訂的租賃房屋交接書(shū)、承租人在出租房屋所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續證明以及承租人依照租賃合同繳納水費、電費、燃氣費、通信費等公共事業(yè)用費等。
（三）租金支付憑證。如承租人向出租人支付租金的轉賬證明、第三人代為承租人向出租人支付租金的證明以及出租人出具的收款證明等。
6、執行法院應當采取何種形式審查案外人所提出的對房屋享有租賃權的異議？
答：執行法院對案外人所提出的對房屋享有租賃權的異議原則上釆用書(shū)面形式進(jìn)行審查，必要時(shí)詢(xún)問(wèn)執行當事人和案外人；情況復雜的，應當釆用聽(tīng)證形式進(jìn)行審查。進(jìn)行聽(tīng)證審查的，原則上由負責聽(tīng)證審查的執行法官獨任進(jìn)行，必要時(shí)組成合議庭進(jìn)行。
7、案外人所提出的對房屋享有租賃權且可以對抗申請執行人的異議成立的，需要具備哪些條件？
答：依據《查封規定》第二十六條第一款的規定，被執行人就已經(jīng)查封的房屋所作的設定權利負擔的行為，不得對抗申請執行人。因此，案外人異議成立的，需要同時(shí)具備以下條件：
（一）出租人與案外人之間的租賃關(guān)系真實(shí)有效。出租人與案外人之間租賃合同的簽訂時(shí)間或者口頭約定（租賃期限在六個(gè)月以下或者不定期租賃）時(shí)間須發(fā)生在執行法院查封房屋之前。案外人系次承租人的，其承租房屋須取得出租人的同意，且出租人同意轉租的時(shí)間和轉租合同的簽訂時(shí)間或者口頭約定（租賃期限在六個(gè)月以下或者不定期租賃）時(shí)間須發(fā)生在執行法院查封房屋之前。
（二）案外人占有房屋的時(shí)間須發(fā)生在執行法院查封房屋之前。
執行法院認為案外人對房屋所主張的租賃權不能對抗申請執行人的，不應在執行裁定書(shū)中直接認定租賃合同無(wú)效或者解除租賃合同。
8、案外人所提出的對房屋享有租賃權且可以對抗申請執行人的異議成立的，執行法院應當如何變現房屋？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）案外人要求繼續承租的，執行法院應當在房屋負擔租賃權的狀態(tài)下對其予以變現。
（二）案外人要求解除租賃關(guān)系的，經(jīng)執行當事人和有關(guān)債權人同意，可以在房屋的變價(jià)款中優(yōu)先清償案外人已經(jīng)預先支付但尚未實(shí)際承租期間的部分租金和出租人因解除租賃關(guān)系而應當承擔的違約責任。執行當事人和有關(guān)債權人就優(yōu)先清償的內容無(wú)法達成一致的，執行法院應當在房屋負擔租賃權的狀態(tài)下對其予以變現。
9、案外人主張對房屋所享有的租賃權發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權設立之前的，執行法院應當如何處理案外人異議？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）經(jīng)審查認為，簽訂租賃協(xié)議和占有房屋均發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權設立之前的，執行法院應當裁定案外人異議成立，中止對房屋不負擔租賃權予以變現。
（二）經(jīng)審查認為，簽訂租賃協(xié)議和占有房屋均發(fā)生執行法院查封之前但簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權設立之后的，執行法院應當裁定駁回案外人異議，依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現。
（三）經(jīng)審查認為，案外人對房屋所主張的租賃權依法不能成立，或者簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在執行法院查封之后的，執行法院應當裁定駁回案外人異議。
10、申請執行人或者案外人對執行法院所作出的前條裁定不服的，應當如何進(jìn)行救濟？
答：對于前條第（一）項裁定，申請執行人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋不負擔租賃權予以變現或者依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現。
對于前條第（二）項和第（三）項裁定，案外人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋負擔租賃權予以變現或者依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現。
對于前條第（二）項裁定，享有擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的申請執行人之外的其他申請執行人表示不服，認為案外人對房屋所主張的租賃權不能成立，或者簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在執行法院查封之后的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋不負擔租賃杈予以變現。
11、案外人主張對房屋所享有的租賃權發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權設立之后、執行法院查封之前的，執行法院應當如何處理案外人異議？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）經(jīng)審查認為，簽訂租賃協(xié)議和占有房屋均發(fā)生執行法院查封之前但簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權設立之后的，執行法院應當裁定案外人異議成立，中止對房屋不負擔租賃權予以變現，依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現。
（二）經(jīng)審查認為，案外人對房屋所主張的租賃權依法不能成立，或者簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在執行法院查封之后的，執行法院應當裁定駁回案外人異議。
12、申請執行人或者案外人對執行法院所作出的前條裁定不服的，應當如何進(jìn)行救濟？
答：對于前條第（一）項裁定，享有擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的申請執行人之外的其他申請執行人表示不服，認為案外人對房屋所主張的租賃權不能成立，或者簽訂租賃協(xié)議或者占有房屋發(fā)生在執行法院查封之后的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求對房屋不負擔租賃權予以變現。
對于前條第（二）項裁定，案外人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴，請求依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現。
13、依據《拍賣(mài)規定》第三十一條第二款的規定對房屋予以變現的，執行法院應當如何處理？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）經(jīng)委托評估認為，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現沒(méi)有影響的，應當在房屋負擔租賃權的狀態(tài)下對其予以變現，在變現的過(guò)程中發(fā)現對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，執行法院應當依法裁定將租賃權除去后予以變現。依法裁定將租賃權除去后予以變現的，應當重新確定保留價(jià)并重新委托變現。
（二）經(jīng)委托評估認為，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，執行法院應當直接依法裁定將租賃權除去后予以變現。
申請執行人和案外人對執行法院是否應當除去租賃權對房屋予以變現的裁定有異議的，可以依據《民事訴訟法》第二百二十五條的規定提出執行行為異議。
14、案外人對房屋享有租賃權且可以對抗申請執行人的異議成立，其又主張已經(jīng)支付全部或者部分租金，或者出租人以租金抵償其所欠案外人的債務(wù)的，執行法院應當如何處理？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）案外人主張已經(jīng)支付全部或者部分租金的，應當對案外人提供的租金支付憑證、有關(guān)證人證言等證據進(jìn)行審查。經(jīng)審查認為證據確實(shí)充分，且案外人支付租金的行為發(fā)生在執行法院向其送達凍結租金的裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)之前的，執行法院應予支持。案外人主張支付租金的數額在人民幣五萬(wàn)元以上但沒(méi)有第三方書(shū)面證據或者證人證言加以證明的，對于案外人已經(jīng)支付了相應租金的主張不予支持。
（二）案外人主張出租人以租金抵償其所欠案外人的債務(wù)的，應當對案外人與出租人之間的基礎債權債務(wù)關(guān)系和案外人或者出租人主張債務(wù)抵銷(xiāo)的行為進(jìn)行審查。經(jīng)審查認為基礎債權債務(wù)關(guān)系和債務(wù)抵銷(xiāo)的行為確實(shí)存在，且基礎債權債務(wù)關(guān)系和抵銷(xiāo)行為發(fā)生在執行法院向案外人送達凍結租金的裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)之前的，執行法院應予支持。僅有基礎債權債務(wù)關(guān)系確認書(shū)或者欠條等而無(wú)其他證據加以證明的，或者抵銷(xiāo)的金額在人民幣五萬(wàn)元以上但沒(méi)有第三方書(shū)面證據或者證人證言加以證明的，對于出租人和案外人之間以租金抵銷(xiāo)債務(wù)的主張不予支持。
15、案外人對房屋享有租賃權且可以對抗申請執行人的主張成立的，執行法院應當如何處理案外人尚未支付的租金？
答：執行法院可以根據不同情形分別作出處理：
（一）租金尚未到期的，執行法院可以向案外人送達凍結租金的裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)，待租金到期后按照第三人到期債權的程序進(jìn)行執行。案外人在收到凍結租金的裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)之后向出租人支付租金的，不論其是否就凍結租金的裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)提出過(guò)異議，執行法院均可以依據《執行規定》第44條的規定責令案外人限期追回或者承擔相應的賠償責任。
（二）租金已經(jīng)到期的，執行法院可以按照第三人到期債權的程序進(jìn)行執行。案外人收到履行到期債務(wù)的通知后，擅自向出租人履行的，執行法院可以依據《執行規定》第67條的規定裁定其在已履行的范圍內與被執行人承擔連帶清償責任。
16、案外人對房屋享有租賃權依法成立的，執行法院應當如何保障其在拍賣(mài)中享有的優(yōu)先購買(mǎi)權？
答：執行法院應當在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知案外人于拍賣(mài)日到場(chǎng)行使優(yōu)先購買(mǎi)權。優(yōu)先購買(mǎi)權人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
案外人對房屋所主張的租賃權依法發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權之后、執行法院查封之前的，不論執行法院是否依法裁定除去租賃權后對房屋予以變現，均不影響案外人以承租人的身份行使優(yōu)先購買(mǎi)權，執行法院應當保障其優(yōu)先購買(mǎi)權。
案外人對房屋所主張的租賃權發(fā)生在執行法院查封之后但屬于善意的，執行法院應當保障其優(yōu)先購買(mǎi)權。
17、對于被執行人與案外人通過(guò)虛構租賃關(guān)系對抗執行的，執行法院應當如何處理？
答：經(jīng)執行審查、執行異議之訴等確認被執行人與案外人通過(guò)虛構租賃關(guān)系對抗執行的，執行法院應當依據《民事訴訟法》第一百一十三條的規定對相關(guān)責任人予以罰款、拘留。構成拒不執行判決裁定罪、非法處置查封扣押財產(chǎn)罪等犯罪行為的，依法移送追究刑事責任。
申請執行人因被執行人與案外人虛構租賃關(guān)系，通過(guò)執行異議、執行異議之訴妨害執行而受到損害的，還可以依據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十五條的規定提起訴訟要求被執行人、案外人予以賠償。