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預查封后房屋買(mǎi)賣(mài)能否對抗強制執行?

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     劉儉律師概括:預查封也具有查封的法律效力,如果當事人所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系在該商品房被法院預查封之后,但亦不能依據《執行異議和復議規定》排除執行。

中華人民共和國最高人民法院

書(shū)

再審申請人(一審原告、二審上訴人):李娜。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):王斌。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):遼寧華誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:遼寧省康平縣二牛鎮二牛村。

法定代表人:王巨林,該公司總經(jīng)理。

再審申請人李娜因與被申請人王斌、遼寧華誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)華誠公司)案外人執行異議之訴一案,不服遼寧省高級人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)二審法院)作出的(2017)遼民終859號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查,現已審查終結。

李娜申請再審稱(chēng):(一)遼寧省沈陽(yáng)市中級人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一審法院)于2015年9月23日才在李娜購買(mǎi)的案涉房屋上張貼公告,沒(méi)有證據表明李娜與華誠公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之前,法院曾在案涉房屋上張貼封條和公告,向購房人公示案涉房屋已被查封。查封應當張貼封條或公告,未經(jīng)公示不得對抗善意第三人。李娜母親侯淑芹從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之日至入住使用案涉房屋的五年間,案涉房屋未被張貼封條或公告,李娜是善意第三人。(二)楊東升收取侯淑芹購房款后,與李娜簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,并當場(chǎng)將房屋交付給李娜入住至今,已履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的義務(wù),不存在合同詐騙行為,楊東升的行為系挪用公司財產(chǎn)而非非法占有侯淑芹財產(chǎn),華誠公司應繼續履行合同。(三)案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂于2010年9月27日,根據法不溯及既往原則,本案不應適用2015年5月5日才生效的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》,且該司法解釋適用于執行異議和復議案件,本案為執行異議之訴,不應適用該司法解釋。一、二審法院適用法律錯誤。(四)二審法院審理中,未經(jīng)傳票傳喚訴訟參與人,華誠公司無(wú)正當理由拒不到庭,案件事實(shí)無(wú)法查明。綜上,李娜依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第十項的規定申請再審。

王斌提交書(shū)面意見(jiàn)稱(chēng):(一)有關(guān)生效刑事判決已認定楊東升與李娜之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》非法,李娜不應再依據該合同主張權利,且李娜已就有關(guān)問(wèn)題向公安機關(guān)報案,報案時(shí)罪名為合同詐騙罪,現李娜又主張楊東升所犯罪名為挪用資金罪而非合同詐騙罪,沒(méi)有事實(shí)依據。(二)一審法院對案涉房屋的預查封已經(jīng)產(chǎn)生公示公信效力,一審法院作出預查封裁定時(shí),因案涉房屋尚未建成,沒(méi)有完成產(chǎn)權登記,無(wú)法張貼封條和公告進(jìn)行查封,只能進(jìn)行預查封,一審法院向房產(chǎn)部門(mén)送達協(xié)助執行通知書(shū),已經(jīng)起到公示公信效力。(三)李娜簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》雖然早于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》,但李娜是在該司法解釋施行后向一審法院提出執行異議,故本案適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》并不違反法不溯及既往原則。(四)在執行異議之訴案件中,適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》審查案外人民事權益是否足以排除執行,有利于統一法律適用尺度。(五)華誠公司是在接到法庭傳票情況下拒絕出庭,且其缺席審理并不影響法院查明案件事實(shí)。

本院經(jīng)審查認為:本案為案外人執行異議之訴。根據李娜的再審申請理由,本案審查的重點(diǎn)是:一、二審法院不支持李娜提出的執行異議及其有關(guān)請求是否具有法律依據以及本案法律適用與審理程序是否適當。

      《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條規定:“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?!比A誠公司與王斌借款合同糾紛一案判決生效后,王斌向一審法院申請強制執行。一審法院于2009年6月23日向撫順經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區房產(chǎn)局發(fā)出《協(xié)助執行通知書(shū)》,預查封案涉小區185套房產(chǎn)(含李娜購買(mǎi)的本案訴爭房產(chǎn)),要求查封期間不得轉讓、買(mǎi)賣(mài)、抵押。李娜與華誠公司于2010年7月29日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,即李娜購買(mǎi)案涉房屋是在人民法院預查封之后,預查封也具有查封的法律效力。李娜母親侯淑芹向華誠公司售樓處工作人員楊東升交納57866元購房款,有關(guān)生效刑事判決認定侯淑芹支付的購房款被楊東升據為己有。即使將侯淑芹交付給楊東升的57866元視為向華誠公司支付的購房款,因合同約定總房款為187866元,李娜支付的購房款仍未超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。李娜提出的執行異議不符合上述司法解釋規定的第一項、第三項條件,一、二審法院不支持其提出的執行異議及其有關(guān)請求并無(wú)不當。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》于2015年5月5日施行,該規定適用于施行后尚未審查終結的執行異議和復議案件。一審法院于2016年裁定駁回李娜提出的執行異議,作出駁回執行異議裁定時(shí)間在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》施行之后,一、二審法院適用上述規定不違反法不溯及既往原則。本案系案外人執行異議之訴案件,審查的訴訟標的是案外人提起的執行異議是否成立,故一、二審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》并無(wú)不當。

因華誠公司系本案一審被告,其被傳喚后未到庭參加訴訟,人民法院依法可以作出缺席判決,并不違反法定程序。李娜主張因華誠公司未到庭導致無(wú)法查明案件事實(shí),缺乏事實(shí)和法律依據,本院不予支持。

綜上,李娜提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第十項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定,裁定如下:

駁回李娜的再審申請。

   判   長(cháng)    宋春雨

   判   員    余曉漢

   判   員    丁俊峰

二〇一九年十月二十九日

書(shū)   記   員    隋   欣

 


 

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