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租賃消防不合格商鋪的糾紛

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在一些租賃合同糾紛中,會(huì )涉及消防驗收不合格的情況,究竟如何處理、如何劃分賠償責任,有一定的爭議。我們結合辦案經(jīng)驗,提供如下參考意見(jiàn)。

一、出租消防不合格商鋪,承租人有權解除租賃合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規定:“因下列情形之一,導致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。

消防法第13條第3款規定,依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程,未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的,禁止投入使用。第15條第2款規定,未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的,不得投入使用、營(yíng)業(yè)。上述兩個(gè)條款即屬于房屋使用條件的強制性規定,違反上述規定的導致房屋無(wú)法使用的,承租人有權解除合同。

 二、出租人刻意隱瞞消防不合格或者作出虛假陳述的,應當賠償承租人的損失。

根據合同法第97條規定合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據履行情況和合同性質(zhì),當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。”承租人可以要求出租人賠償全部損失。

 

三、如果租賃合同雙方都有過(guò)錯,雙方應當按照過(guò)錯比例承擔法律責任。

司法實(shí)踐中,涉及消防驗收不合格的房屋租賃合同糾紛中,合同雙方對于合同的解除都有過(guò)錯的比較常見(jiàn),如:房屋本身消防驗收不合格,出租人當然有過(guò)錯,但是承租人對于房屋消防驗收不合格是應知的,但卻同意繼續租賃該房屋,說(shuō)明承租人也有過(guò)錯(有些承租人因相信出租人或自己“有辦法”通過(guò)消防驗收,而愿意租賃該房屋,說(shuō)明承租人自身有過(guò)錯)。

簽訂租賃合同前,承租人發(fā)現標的房屋消防驗收不合格的,應當通過(guò)明確的意思表示以此為由拒絕簽訂租賃合同;房屋租賃合同簽訂后,承租人發(fā)現標的房屋消防驗收不合格的,應當通過(guò)明確的意思表示(如發(fā)函)以此為由提出自己的要求(如要求出租人整改,暫不付房租,解除合同等等)。

 

 

經(jīng)典案例

Cases

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